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投资摘要：
市场行情：本周（3.27-3.31）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-3.09%（上周0.26%），A 股大盘（中证A 股）涨幅0.27%（上周1.87%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.85%（上周-0.42%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅2.27%（上周-1.41%），H 股大盘（恒生指数）涨幅2.27%（上周-1.41%）。本周A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：
新房销售持续回暖、二手房销售延续热度。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~3.31）同比增长12.4%，本月至今（3.1~3.31）同比增长45.2%；12 城二手房成交面积（1.1~3.31）同比增长47.1%，本月至今（3.1~3.31）同比增长77.7%。
土地市场成交溢价率有所提升。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.2）成交土地建面同比下滑1.2%，上周累计同比下滑0.2%；本周100 大中城市（3.27~4.2 土地成交溢价率为8.0%，上周为3.6%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.2）土地成交总价同比下滑-3.0%，上周累计同比增长3.4%。
内债融资略微下滑，外债余额降幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.31）累计同比下滑0.6%，3 月至今（3.1~3.31）同比下滑2.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.31）同比去年同期下滑26.13%，环比上月末下滑5.84%；内地房企海外港元债券余额（截至3.31）同比去年同期下滑14.61%，环比上月末增长0.82%。
投资策略：本周新房及二手房销售进一步回暖，自然资源部发文推动常态化开展二手房“带押过户”。3 月30 日，自然资源部联合银保监会发文推进“带押过户”，推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。随后，北京正式启动二手房“带押过户”模式。我们认为，“带押过户”进一步优化了二手房交易流程，对提振市场交易热情有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。
同时，本周还有多个城市进一步优化住房公积金政策，包括浙江丽水、江西鹰潭、四川遂宁、安徽宣城、福建莆田、贵阳贵安、甘肃兰州等地都提升了公积金贷款额度。厦门调整了限购限售政策，厦门户籍的单身人士可购买第二套住房，二孩以上家庭可购买第三套住房。限售政策由之前的取得不动产权证日期之日起2 年限售改为网签之日起2 年限售。
防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
关键词：
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